Litoral e Interior: Duas Economias Imobiliárias Sob a mesma Lei

Fala se do mercado imobiliário português como se fosse um organismo único, sujeito às mesmas forças e a reagir às mesmas políticas. É uma simplificação confortável, mas falsa. Portugal tem, na prática, duas economias imobiliárias distintas, com lógicas de formação de preço, de financiamento e de risco que pouco têm em comum entre si. Uma organiza se em torno da escassez. A outra organiza se em torno do excedente. Confundir as duas sob a mesma etiqueta é o erro de fundo de boa parte da política habitacional recente, e também de muita da análise que se faz sobre ela.

No litoral, sobretudo no eixo Lisboa Porto e nas cidades costeiras com procura turística consolidada, o valor de um imóvel resulta de uma equação relativamente simples: procura crescente, oferta estruturalmente limitada por restrições urbanísticas e geográficas, e um componente adicional de rendibilidade turística que funciona como piso de preço mesmo quando a procura habitacional tradicional arrefece. Um apartamento numa zona costeira não compete apenas com outros apartamentos da mesma zona. Compete com o retorno de uma noite de alojamento local, com o interesse do comprador estrangeiro que avalia o imóvel em termos de estilo de vida e não de custo de reposição, e com um mercado de crédito que, apesar de mais criterioso nos últimos anos, continua a financiar com relativa confiança porque a garantia é líquida. Há quase sempre um comprador seguinte à espera.

No interior, a equação inverte se quase por completo. A procura não é escassa por excesso de gente a querer comprar pouca casa. É escassa porque há pouca gente. Décadas de envelhecimento populacional e de esvaziamento demográfico criaram um parque habitacional que excede largamente a procura efetiva, agravado por um número significativo de imóveis herdados que nunca chegam ao mercado por indivisão sucessória entre vários descendentes. É um problema que a recente reforma legal sobre heranças indivisas tenta destravar, mas cujas raízes são muito mais antigas do que qualquer diploma de 2026. O resultado prático é que, em muitos concelhos do interior, o valor de mercado de uma casa está abaixo do custo de a construir de raiz. Não compensa construir de novo, e frequentemente não compensa sequer reabilitar, porque o retorno do investimento não tem correspondência na procura local.

Esta divergência tem consequências diretas no crédito à habitação, e é aqui que a diferença entre as duas economias se torna mais visível para quem trabalha no terreno. No litoral, a avaliação bancária apoia se num volume razoável de transações comparáveis, o que reduz a incerteza e permite financiamentos com rácios de empréstimo mais generosos. No interior, a escassez de transações torna cada avaliação um exercício de extrapolação, e os bancos, naturalmente avessos a esse risco, aplicam critérios mais conservadores. O crédito torna se assim mais difícil de obter precisamente onde o preço do imóvel já é mais baixo, o que reforça a espiral de desvalorização em vez de a travar. Não se trata de falta de vontade das instituições financeiras. É um problema estrutural de liquidez do colateral, que nenhuma taxa de juro favorável resolve sozinha.

Também a tipologia da oferta reflete lógicas opostas. No litoral, a procura urbana e turística empurra o mercado para tipologias compactas e funcionais, sobretudo T1 e T2, com layouts capazes de acomodar teletrabalho e estadias curtas. No interior, o parque habitacional é maioritariamente composto por casas familiares de maior dimensão, muitas vezes antigas e associadas a mais do que um proprietário, mal adaptadas à composição atual dos agregados domésticos, que são cada vez mais pequenos em todo o país, mas de forma particularmente acentuada fora dos grandes centros urbanos. Há assim um desencontro estrutural entre o que existe e o que se procura, mesmo nas raras situações em que existe procura efetiva.

A este desequilíbrio junta se um efeito de retroalimentação que raramente é discutido em termos imobiliários. O encerramento de serviços públicos e privados, escolas, urgências hospitalares, agências bancárias, reforça a desvalorização do território que os rodeia, e essa desvalorização torna por sua vez mais difícil justificar a manutenção desses mesmos serviços. O imóvel não perde valor apenas por falta de comprador. Perde valor porque o ecossistema que o tornaria habitável no dia a dia se vai desmontando à sua volta, um processo que nenhuma reforma fiscal isolada consegue inverter sozinha.

A política pública recente, centrada em incentivos fiscais à construção e ao arrendamento, no IVA reduzido para obra nova e reabilitação e em regimes de arrendamento acessível, foi pensada sobretudo à luz do problema do litoral, que é um problema de escassez. Aplicada sem distinção ao interior, onde o problema é o oposto, excedente sem procura correspondente, arrisca produzir pouco efeito prático, ou mesmo nenhum, porque nenhum incentivo fiscal resolve a ausência estrutural de comprador ou de arrendatário. Falta ao desenho da política uma leitura territorial séria, capaz de distinguir instrumentos de estímulo à oferta de instrumentos de estímulo à procura, consoante o concelho em causa.

Para quem exerce mediação imobiliária, esta distinção não é académica. Trabalhar no litoral exige velocidade, gestão de volume e sensibilidade a variáveis internacionais que mudam de mês para mês. Trabalhar no interior exige outra competência, mais próxima da avaliação paciente, do conhecimento pessoal do território e das famílias, e da capacidade de encontrar o comprador certo num mercado onde ele pode simplesmente não existir durante meses seguidos. São, na prática, duas profissões distintas exercidas sob a mesma licença.

Talvez a conclusão mais honesta seja esta. Portugal não tem um mercado imobiliário em dificuldade, nem tem um mercado imobiliário resiliente. Tem dois mercados: um sufocado pela procura, outro esvaziado pela sua ausência. E continuará a desenhar política habitacional a meio gás enquanto insistir em tratá-los como se fossem um só.

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