Propriedade horizontal: o que significa?

Se está à procura de casa, certamente que já ouviu falar em propriedade horizontal e propriedade vertical, mas sabe qual é a diferença entre estes dois conceitos? Todo e qualquer edifício está sujeito a um destes regimes, porém sob condições distintas que assentam nos direitos de propriedade dos mesmos. Explicamos-lhe tudo neste artigo.

O que é a propriedade horizontal?

Conforme consta no artigo 1414º do Código Civil, “as fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.”

É ainda mencionado no artigo 1415º do Código Civil que “só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.”

Trocando a legislação por miúdos

Imagine que mora num prédio com vários apartamentos e que cada um desses tem um dono diferente. Isto quer dizer que cada fração (ou seja, cada apartamento) desse prédio é autónoma e registada separadamente, contudo faz parte de uma estrutura unitária em que existem áreas comuns a todos os proprietários, tais como a entrada ou as escadas. Então, o prédio onde vive constitui uma propriedade horizontal.

Assim, reúnem-se dois direitos às propriedades horizontais: o de propriedade singular que constitui os seus direitos, enquanto dono, sobre o seu apartamento e o de compropriedade, que diz respeito aos direitos de todos os moradores pelas partes comuns do edifício.

Quais são as partes comuns de um prédio?

São consideradas partes comuns as que são destinadas ao uso exclusivo de qualquer fração como as entradas, paredes mestras, colunas, instalações de água, eletricidade e gás, mas também secções que não pertençam a uma fração em específico, como lugares de estacionamento, pátios externos, elevadores, entre outros.

 Propriedade horizontal versus propriedade vertical 

Apesar de o regime mais comum ser o de propriedade horizontal, um prédio também pode ser constituído como propriedade vertical, mas em que é que estas diferem?

Um edifício é constituído como propriedade vertical quando todas as suas frações pertencem ao mesmo proprietário, ou seja, este é dono do prédio inteiro, sendo que, caso queira vendê-lo, tem de fazê-lo na totalidade como uma unidade ou lote.

Se o proprietário de uma propriedade vertical quiser vender as suas frações, vulgo apartamentos, garagens ou lojas individualmente, terá de especificar quais são as frações do edifício que ficam autónomas e que passam a ter individualidade jurídica própria.

Para tal, é necessário que o dono do prédio obtenha o título constitutivo do imóvel que define a situação jurídica do mesmo em regime de propriedade horizontal.

Da mesma forma que pode ser importante, antes de comprar casa, ter conhecimento do que significa propriedade horizontal e vertical, bem como as diferenças entre ambas, certificar-se que escolhe o crédito habitação mais indicado é também um passo crucial para garantir que o processo corre da melhor forma.

O que é o título constitutivo da propriedade horizontal e como obter?

De uma forma geral, o título constitutivo da propriedade horizontal consiste na escritura notarial que define o edifício como tal, isto é, divide-o em frações autónomas e independentes e determina as suas partes comuns.

Segundo consta no nº 1 do artigo 1418º do Código Civil “no título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.”

Este documento contempla as seguintes informações acerca do edifício:

– Composição de cada fração autónoma

– Valor relativo a cada fração face ao valor total do prédio, em percentagem ou em permilagem;

– Fim a que se destina cada fração (habitação, comércio, indústria, etc.) e as partes comuns.

Com a elaboração deste documento, o prédio fica juridicamente dividido em várias frações autónomas, que constituem os apartamentos, e cada uma detém individualidade jurídica própria. Desta forma, o título constitutivo de propriedade horizontal serve para dividir o imóvel, mesmo em relação ao proprietário que deixa de ter um direito único sobre o prédio.

Para obter este documento basta que o proprietário se dirija à Conservatória do Registo Predial da área em que o respetivo edifício se insere e efetuar o pedido do mesmo.

 Pode ser alterado?

O título constitutivo da propriedade horizontal pode ser alterado, nomeadamente no que diz respeito à composição e ao valor relativo de cada fração, bem como ao fim a que cada uma se destina, apenas se todos os proprietários de cada fração concordarem.

Como mencionado no nº 1 do artigo 1419º do Código Civil, “(…) o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos.”

A alteração do título tem de ser feita por escritura pública, apresentada por todos os condóminos ou, em alternativa, apenas pelo administrador desde que o acordo conste de ata assinada por todos os proprietários.

No fundo, a propriedade horizontal é o que define, legalmente, a divisão de um prédio em vários apartamentos fazendo com que este possa ter inúmeros proprietários das frações que o constituem.