Rentabilidade dos Investimentos no Mercado Imobiliário

Contexto do mercado imobiliário na Figueira da Foz

Estamos numa conjuntura em que as taxas de juro de crédito à habitação estão em mínimos históricos e os bancos estão muito mais rigorosos na atribuição de créditos à habitação.
Os rendimentos das famílias Portuguesas, até são suficientes, para cumprir com a prestação mensal indicada pelas entidades bancárias.
Infelizmente, na maior parte dos casos, o rendimento dos agregados familiares, não são suficientes para reunir, 10/20% do valor de avaliação do imóvel, em capitais próprios, visto que as entidades bancárias apenas emprestam entre 80/90% do valor.
Como tal, algumas famílias, vão colmatar as suas necessidades habitacionais no mercado de arrendamento.

Rentabilidade no mercado de arrendamento anual

Numa altura em que as taxas de juro para pedir dinheiro emprestado para comprar casa são bastante acessíveis, tem como contrapartida, o dinheiro rentabilizado em forma de depósitos, ter uma rentabilidade perto de zero.
Aliado aos escândalos e resgates associados às entidades bancárias, é notória uma desconfiança dos investidores, em relação às mesmas.
Como alternativa, preferem investir em bens imóveis, que rentabilizados no  mercado de arrendamento anual, conseguem taxas de rentabilidade líquidas entre os 3 e 4% (taxa de rentabilidade líquida significa que já foram deduzidas as seguintes despesas anuais com o imóvel: tributação ao rendimento (28%), Imposto Municipal de Imóveis, e despesas com o condomínio).
Um exemplo, para simplificar este raciocínio: uma aquisição de um imóvel de 100.000 €, deverá render ao ano, entre 3.000/4000 € por ano, no mercado de arrendamento (após tributação, IMI e condomínio).

Como escolher o seu próximo investimento

A localização, ano de construção e exposição solar, são factores que nunca poderemos alterar.
Não se deve no entanto, menosprezar construção já com alguns anos, desde que seja robusta e devidamente mantida, pois com recursos e imaginação, poderá sempre modernizar e adaptar ao seu gosto.
É importante estar atento se é um prédio grande, com muitas fracções e se os condóminos querem e tratam da devida manutenção do prédio.
Em cidades costeiras, típicas de 2ª habitação, é frequente acontecer alguns condóminos quererem ter o prédio e zonas comuns arranjadas, e outros simplesmente não o quererem, por considerarem supérfluo investir num “apartamento que utilizam poucas semanas por ano”.
Quando não se consegue um consenso na Assembleia Anual de Condóminos, poderá acontecer o prédio ficar longos períodos sem ser intervencionado, deteriorando-se com o tempo.
Como é óbvio, é mais fácil vender uma fracção num prédio bonito por fora. Transmite uma segurança ao cliente, que o condomínio é responsivo às necessidades de manutenção, e consegue-se vender a melhor preço e com mais brevidade.
Se o prédio apresenta defeitos exteriores, é frequente o comprador nem querer ver o interior do apartamento, pois pensa logo em obras e despesas futuras. Quando aceita ver o interior, é automático que caso mantenha o interesse no negócio, vai utilizar todos os defeitos verificados, para pedir uma redução no valor do imóvel.

Conclusão

Se o objectivo é comprar, para rentabilizar no mercado de arrendamento, seguem as nossas recomendações.
O factor que mais influencia a sua rentabilidade, mais do que o rendimento que o imóvel consegue gerar, é o valor de aquisição.
Por este motivo recomendamos comprar em zonas residenciais, com preços mais acessíveis, que em zonas turísticas, mais perto da praia e de maior valorização.
Se a sua ideia é comprar um apartamento ou casa T2/T3, o ideal será comprar perto de escolas e serviços. Os pais dão bastante valor à mobilidade e independência dos filhos.
Apartamentos mais pequenos, T0/T1, são apartamentos de transição e por norma querem-se mobilados e equipados, pois há pouco interesse em investir em mobília, quando a intenção é ficar apenas 1/2 anos.
Apartamentos ou moradias T3/T4 e superior, os interessados em arrendar preferem sem mobília e nalguns casos sem equipamentos. É um conceito familiar, em que a duração média do arrendamento é maior.
Apartamentos T2, são o meio-termo, a procura é semelhante em opções mobiladas e não mobiladas/equipadas.

Mário Teixeira
(Economista)